Herontwikkeling monumentale voormalige tuchtschool 'Eikenstein'
Utrechtseweg 37
te Zeist

Herontwikkeling monumentale voormalige tuchtschool 'Eikenstein' te Zeist

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de monumentale voormalige tuchtschool 'Eikenstein' te Zeist verkocht aan een consortium van Plegt-Vos en FCI Eikenstein BV (Fakton Capital) voor een bedrag van € 11.550.000,-. De verkoop geschiedde door middel van een openbare inschrijvingsprocedure met voorselectie. In het monumentale gedeelte zullen appartementen en op de plaats van de uitbreidingen aan het monument en het onbebouwde terrein zullen nieuwe woningen en appartementen worden gerealiseerd.

Omschrijving
De voormalige tuchtschool ‘Eikenstein’ is gelegen aan de belangrijke entree (Utrechtseweg) van Zeist.

Het symmetrisch opgezette complex uit 1905 bestaat vanaf de weg gezien uit een teruggelegen hoofdgebouw met aan weerszijde 2 dichter aan de weg gelegen lagere dienstwoningen rondom een voorplein. Het hoofdgebouw, dat in 1908 in dezelfde stijl door W.C. Metzelaar werd uitgebreid, bestaat uit 3 parallel gesitueerde gebouwdelen met daartussen 2 binnenplaatsen. De 3 gebouwdelen zijn verbonden met zijvleugels. Het gebouwdeel aan de voorzijde bestaat uit 3 bouwlagen. De overige vleugels hebben 2 bouwlagen. Het object is gebouwd in een voor die tijd typerende Chaletstijl en zijn aangewezen als gemeentelijk monument. In 1987 en 2001 werd door Architecten Kollektief Heijdenrijk aan de zij- en achterkant van het hoofdgebouw diverse gebouwdelen toegevoegd. Deze uitbreidingen zijn minder zichtbaar en zijn niet monumentaal. Het object is kadastraal bekend als de gehele percelen gemeente Zeist, sectie N, nummers 1080, 1166, 3292 en 4965. De totale oppervlakte bedraagt 39.474 m².

Ligging
Het object ligt op circa 2 kilometer van het centrum van Zeist aan de Utrechtseweg, één van de belangrijkste ontsluitingswegen van de stad. De A28 ligt op nog geen kilometer afstand en de A27 op iets meer dan 2 kilometer. De Uithof met het Utrechts Medisch Centrum, de Universiteit en de Hogeschool is op circa 3 kilometer afstand gelegen. Behalve 2 entrees aan de Utrechtseweg kan de locatie ook ontsloten worden via de Laan van Eikenstein.

De Utrechtseweg in Zeist is onderdeel van De Stichtse Lustwarande, een landgoederenzone uit het begin van de 19e eeuw. Deze chique en hoogwaardige zone is gelegen op de overgang tussen hoger en lager gelegen gebieden op de zuidwestflank van de Utrechtse Heuvelrug. De voormalige tuchtschool Eikenstein is gerealiseerd op het gelijknamige voormalige landgoed.

Bestemmingsplan en mogelijkheden voor herontwikkeling
De bestemming van het object was ten tijde de verkoop ‘Maatschappelijk’. Het object vormt een prominent onderdeel van de ‘Gebiedsvisie Utrechtseweg Noord’ die door de gemeenteraad van Zeist eind 2017 is vastgesteld. In vervolg op de Gebiedsvisie is medio 2018 door het Rijksvastgoedbedrijf in samenwerking met de gemeente Zeist een participatietraject doorlopen. Omwonenden en vertegenwoordigers van belangenorganisaties hebben, aanvullend op de Gebiedsvisie, nadere wensen en aandachtspunten geformuleerd en vastgelegd in een Participatierapport dat op 15 januari 2019 door de gemeenteraad van Zeist is vastgesteld. Op basis van het Participatierapport en de Gebiedsvisie is de gemeente voornemens medewerking te verlenen aan de functies wonen, zorgvoorzieningen en kleinschalige detailhandel/horeca.

Aangezien het object niet meer benodigd was voor de Staat, heeft het Rijksvastgoedbedrijf het object via een verkoop bij openbare inschrijving verkocht. Een voorselectie maakte onderdeel uit van de verkoopprocedure. Het Rijksvastgoedbedrijf ziet mogelijkheden voor deze locatie om bij te dragen aan het kabinetsbeleid om meer nieuwe koop- en huurwoningen te bouwen, voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren en flinke stappen te zetten voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving.

Verkoopprocedure
Het object is verkocht via een openbare inschrijving met voorselectie met voorwaardelijke- en onvoorwaardelijke biedingen.

Een uitgebreide omschrijving van de verkoopprocedure en -voorwaarden was te vinden in het biedboek. Dit was voor € 75,- te bestellen.

Voorselectie
Op de Verkoopprocedure was een voorselectie van toepassing.
Geïnteresseerde partijen konden zich aanmelden bij de verkoopprocedure betrokken notaris. Voor de voorselectie moesten referenties worden overgelegd met betrekking tot herontwikkeling, monumentenstatus, integrale kwaliteit, sociaal domein, duurzaamheid en communicatie.

Er moest aan de volgende eisen worden voldaan:
- tenminste 1 project waarbij sprake is van herontwikkeling van een gebouw of van een gebouwencomplex, met een omvang van minimaal 5.000 m2 bruto vloer oppervlakte (BVO);
- tenminste 1 project waarbij sprake is van restauratie van een monument in de zin van de daarvoor geldende wet- en regelgeving;
- tenminste 1 project waarbij sprake is van een mix van woondoelgroepen met enige ondersteunende maatschappelijke voorzieningen en/of een wijkontwikkeling;
- tenminste 1 project waarbij sprake is van minimaal 20 wooneenheden die in eigendom zijn van een Toegelaten Instelling en waar ‘sociaal-beheer’ is door een zorginstelling;
- tenminste 1 project waarbij sprake is van duurzaamheid, circulariteit en klimaatbestendigheid;
- tenminste 1 project waarbij sprake is van opstellen en uitvoeren van participatie en/of omgevingscommunicatie.

Deze ervaring mocht niet ouder zijn dan 10 jaren na de op de referentieverklaring genoemde datum. Voorts werd er op gewezen dat slechts volledig opgeleverde referentieprojecten opgegeven mochten worden.

Belangrijke data waren
15 februari 2019: start openbare inschrijving
22 maart 2019: inleveren bij notaris aanmeldingsformulier met bijbehorende bescheiden
5 april 2019: start biedingsfase
Uiterlijk 5 juli 2019 11.00 uur: uitbrengen biedingen
Uiterlijk 3 maanden na 5 juli 2019: beoogde gunning

Eventuele vragen kunt u schriftelijk stellen via biedboek@rijksoverheid.nl.